オフィス賃貸事業で生き残るためのヒント

ジャカルタのオフィスビル事業が本格的に盛んになり始めたのは、1957年にインドネシア政府がJalan MH.ThamrinにBank Indonesiaのビルを建設したときでした。1970年代の好景気は主に石油価格の異常な高騰によるもので、これによってオフィス街はKuningan、Jl. Sudirman、Jl. Gatot Subrotoへと広がりました。この高級エリアは現在、ジャカルタの中心業務地区（CBD）として知られています。

その後まもなく行われた銀行の規制緩和もまた、インドネシアに2度目の好景気をもたらし、CBDには多くの新しいオフィスビルが次々と建設されました。こうしてこのエリアは、ビジネスの中心地として、またジャカルタにおけるオフィススペースの主要な供給地として、確固たる地位を築きました。

しかし1997年に経済危機が国を襲い、オフィスビル事業も打撃を受けました。Bank Indonesiaの記録によると、当時の平均入居率は75%にまで落ち込み、ジャカルタのオフィスビル事業の歴史上最低の水準となりました。

危機の結果として、地元企業と外国企業の双方で行われた予算の縮小、従業員数の削減、統合が、この低い入居率の主な原因でした。この落ち込みによってオフィススペース市場はテナント優位の市場へと変わり、ビルのオーナーは、ますます少なくなる入居希望者を呼び込むために、これまで以上に懸命に努力しなければなりませんでした。

2003年、ジャカルタのオフィススペース市場はわずかな改善を見せ、CBDはこの都市におけるオフィススペースの主要な供給地という地位を維持しています。大手不動産コンサルティング会社Colliers Internationalが発表した「Jakarta Office Market Overview of Q2 2003」と題する市場調査レポートによると、ジャカルタのオフィススペース総面積4,176,682平方メートルのうち、CBDエリアが71.6%、すなわち2,992,502平方メートルを占めています

Jl. SudirmanとJl. MH. Thamrinは、CBDエリアのオフィススペース総面積の65%、すなわち1,935,646平方メートルを占めていました。次いでKuningan（23%、692,815平方メートル）、Gatot Subroto（12%、364,041平方メートル）が続きます。新しいWisma Muliaビルの完成に伴い、CBDで利用可能なオフィススペースの総面積は、2004年には110,000平方メートル増加すると見込まれています。

ビルの種類については、通常、建物の物理的な品質、ビル管理、設備、CBDへの近さに基づいて決定されますが、プレミアムグレードのビルが最大のシェア（37.1%、1,111,211平方メートル）を占め、グレードBのビル（32.1%、959,543平方メートル）、グレードAのビル（30.8%、921,749平方メートル）がこれに続いています。

ジャカルタの平均入居率については、Bank Indonesiaが実施した2003年第1四半期の商業用不動産調査によると81.01%で、前年同期の数値を2.23%上回っています。CBDエリアでは2.01%の上昇となり、CBD以外のエリアでは2.84%の上昇を記録しました。

この上昇も、オフィススペース事業に携わる事業者たちを安心させるには至っていません。その多くは、依然として国のマクロ経済の状況や治安の安定に対する脅威を懸念しています。したがって、ビルオーナーの大半が、割引やその他の特別なインセンティブを提供することで、既存のテナントの維持に引き続き注力しているのも驚くことではありません。

実際のところ、割引を提供することだけが厳しい時期を乗り切る唯一の方法ではありません。たとえば、Wisma GKBIとジャカルタ証券取引所に拠点を置く、ジャカルタのオフィスサービスプロバイダー、CEO SUITEを見てみましょう。この会社は、インドネシアが深刻な経済的苦境にあった1997年に設立されました。それでも、完全統合型のサービスオフィスというコンセプトを採用することで、同社はジャカルタだけでなく地域のいくつかの国でもかなりの市場ニッチを確保し、主要なプレーヤーの一つとなりました。

同社のプレジデントディレクターであるMee Kim氏は、同業他社や従来型のオフィススペースのオーナーとの競争で成功を収めた鍵は、優れた顧客体験の創出に注力してきたことにあると述べました。それは同社の主要な事業理念に基づいているといいます。その理念とは、とりわけテナントのニーズに先回りして対応し、そのニーズを満たすために労力や時間を惜しまないこと、ビル内のすべての設備に関する緊急時対応計画とバックアップ計画を用意していること、契約期間、スペースの配置や部屋、デザイン、さらに設備の利用において完全な柔軟性を持たせることなどです。サービス業界で長年の経験を持つ献身的でプロフェッショナルなスタッフも、同社の強みです。

「この顧客志向の理念のおかげで、CEO SUITEはサービスを発展させてきました。CEO SUITEでは清掃スタッフでさえ流暢な英語を話します。通常、当社のスタッフはほかの外国語も話せます。さらに、IT機器、高度な会議室、幅広いオフィス設備など、最先端の設備を提供しています。要するに、すべてのテナントに満足していただきたいのです」とMee Kimは語りました。

CEO SUITEは、厳しい時期にマーケティングが果たしうる役割について、かなり独自の見解を持っています。同様の企業の大半がマーケティング予算を削減する傾向にある中、CEO SUITEは逆の方向に進んでいます。「悪い時期こそ、以前よりも積極的にマーケティングを行わなければなりません」と彼女は述べました。カクテルパーティー、ダイレクトマーケティング、ダイレクトメールは、CEO SUITEが情報を広めるためによく活用してきた方法の一部です。

その結果、CEO SUITEはこの事業で前進を続けています。現在ではシンガポールとクアラルンプールに自社のオフィスセンターを構え、10月には中国・上海にも1か所開設します。「CEO SUITEの成功の鍵は、満足したお客様による口コミでの宣伝です」と彼女は付け加えました。

結局のところ、経済全体が好況であろうと不況であろうと、顧客が本当に必要としているものを考慮している限り、企業が成功を収める可能性は高まるのです。