Bí quyết tồn tại trong ngành cho thuê văn phòng

Ngành kinh doanh tòa nhà văn phòng tại Gia-các-ta thực sự bắt đầu phát triển mạnh khi chính phủ Indonesia xây dựng tòa nhà Bank Indonesia trên đường Jalan MH.Thamrin vào năm 1957. Sự bùng nổ kinh tế trong thập niên 1970, phần lớn nhờ giá dầu tăng vọt phi thường, đã khiến các khu văn phòng mở rộng về phía Kuningan, Jl. Sudirman và Jl. Gatot Subroto, một khu vực đặc quyền ngày nay được gọi là Khu thương mại trung tâm (CBD) Gia-các-ta.

Việc bãi bỏ quy định ngân hàng diễn ra ngay sau đó cũng thúc đẩy đợt bùng nổ kinh tế thứ hai tại Indonesia với nhiều tòa nhà văn phòng mới mọc lên trong khu CBD. Nhờ vậy, khu vực này đã giữ vững vị thế là trung tâm kinh doanh và nguồn cung cấp không gian văn phòng chủ yếu tại Gia-các-ta.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng kinh tế ập đến đất nước vào năm 1997 và cũng gây tổn hại cho ngành kinh doanh tòa nhà văn phòng. Số liệu của Bank Indonesia cho thấy tỷ lệ lấp đầy trung bình trong những năm đó giảm xuống 75 phần trăm, mức thấp nhất từ trước đến nay trong lịch sử ngành kinh doanh tòa nhà văn phòng tại Gia-các-ta.

Thu hẹp ngân sách, cắt giảm nhân sự và hợp nhất tại các công ty trong nước cũng như nước ngoài do hậu quả của cuộc khủng hoảng là những nguyên nhân chính dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp này. Sự sụt giảm này đã biến thị trường văn phòng thành thị trường của người thuê, khi các chủ tòa nhà phải nỗ lực gấp bội để thu hút số lượng khách thuê tiềm năng ngày càng ít ỏi.

Năm 2003, thị trường văn phòng tại Gia-các-ta đã có dấu hiệu cải thiện nhẹ và khu CBD vẫn giữ vị thế là nguồn cung không gian văn phòng hàng đầu của thành phố. Một báo cáo nghiên cứu thị trường mang tên “Jakarta Office Market Overview of Q2 2003” do công ty tư vấn bất động sản hàng đầu Colliers International phát hành cho thấy khu CBD đóng góp 71.6 phần trăm, tức 2,992,502 mét vuông trên tổng số 4,176,682 mét vuông diện tích văn phòng tại Gia-các-ta.

Jl. Sudirman và Jl. MH. Thamrin chiếm 65 phần trăm, tức 1,935,646 mét vuông, tổng diện tích văn phòng trong khu CBD. Tiếp theo là Kuningan (23 phần trăm, tức 692,815 mét vuông) và Gatot Subroto (12 phần trăm, tức 364,041 mét vuông). Tổng diện tích văn phòng sẵn có trong khu CBD ước tính sẽ tăng thêm 110,000 mét vuông vào năm 2004, sau khi tòa nhà mới Wisma Mulia hoàn thành.

Xét về loại hình tòa nhà, thường được xác định dựa trên chất lượng của yếu tố vật chất, công tác quản lý tòa nhà, tiện nghi và khoảng cách đến khu CBD, các tòa nhà hạng cao cấp chiếm phần lớn nhất (37.1 phần trăm, tức 1,111,211 mét vuông), tiếp theo là tòa nhà hạng B (32.1 phần trăm, tức 959,543 mét vuông) và tòa nhà hạng A (30.8 phần trăm, tức 921,749 mét vuông).

Về tỷ lệ lấp đầy trung bình tại Gia-các-ta, một khảo sát bất động sản thương mại quý I năm 2003 do Bank Indonesia thực hiện cho thấy tỷ lệ này đạt 81.01 phần trăm, tăng 2.23 phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Khu CBD tăng 2.01 phần trăm, trong khi các khu vực ngoài CBD ghi nhận mức tăng 2.84 phần trăm.

Mức tăng này vẫn chưa mang lại sự yên tâm cho những người hoạt động trong ngành kinh doanh văn phòng. Phần lớn họ vẫn lo ngại về tình hình kinh tế vĩ mô của đất nước và mối đe dọa đối với sự ổn định an ninh. Do đó, không có gì ngạc nhiên khi đa số chủ tòa nhà tiếp tục tập trung giữ chân khách thuê hiện tại bằng cách giảm giá hoặc đưa ra các ưu đãi đặc biệt khác.

Thực tế, giảm giá không phải là cách duy nhất để tồn tại trong thời kỳ khó khăn. Lấy ví dụ CEO SUITE, một nhà cung cấp dịch vụ văn phòng tại Gia-các-ta, đặt tại Wisma GKBI và Sở Giao dịch Chứng khoán Gia-các-ta. Công ty này được thành lập năm 1997 khi Indonesia đang chìm trong cơn khủng hoảng kinh tế trầm trọng. Dù vậy, bằng việc áp dụng khái niệm văn phòng trọn gói tích hợp toàn diện, công ty đã trở thành một trong những đơn vị chủ chốt khi giành được một thị trường ngách đáng kể tại Gia-các-ta cũng như tại một số quốc gia trong khu vực.

Chủ tịch kiêm giám đốc công ty, bà Mee Kim, cho biết chìa khóa thành công trong cạnh tranh với các công ty tương tự và chủ sở hữu không gian văn phòng truyền thống là việc công ty tập trung tạo ra trải nghiệm khách hàng tuyệt vời. Theo bà, điều này dựa trên triết lý kinh doanh chủ đạo của công ty, trong đó có việc chủ động trước nhu cầu của khách thuê và không tiếc công sức hay thời gian để đáp ứng những nhu cầu đó, bao gồm việc có sẵn các phương án dự phòng và kế hoạch dự trữ cho mọi tiện nghi trong tòa nhà, sự linh hoạt hoàn toàn về thời hạn thuê, bố trí không gian và phòng, thiết kế cũng như việc sử dụng tiện nghi. Đội ngũ nhân viên tận tâm và chuyên nghiệp với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành dịch vụ cũng là điểm cộng của họ.

“Nhờ triết lý lấy khách hàng làm trọng tâm này, CEO SUITE đã phát triển các dịch vụ của mình. Bạn sẽ thấy ngay cả nhân viên vệ sinh của CEO SUITE cũng nói tiếng Anh lưu loát. Thông thường nhân viên của chúng tôi có thể nói thêm các ngoại ngữ khác. Bên cạnh đó, chúng tôi cung cấp các tiện nghi hiện đại nhất, bao gồm thiết bị công nghệ thông tin, phòng họp tinh tế và nhiều tiện nghi văn phòng khác. Tóm lại, chúng tôi mong muốn làm hài lòng tất cả khách thuê”, bà Mee Kim nói.

CEO SUITE có quan điểm khá độc đáo về vai trò của marketing trong thời kỳ khó khăn. Trong khi phần lớn các công ty tương tự có xu hướng cắt giảm ngân sách marketing, CEO SUITE lại đi theo hướng ngược lại. “Trong thời kỳ khó khăn, bạn phải marketing quyết liệt hơn trước”, bà nói. Tiệc cocktail, marketing trực tiếp và gửi email trực tiếp là một số cách mà CEO SUITE thường sử dụng để quảng bá.

Nhờ đó, CEO SUITE tiếp tục tiến bộ trong ngành kinh doanh này. Công ty hiện có các trung tâm văn phòng riêng tại Xin-ga-po, Kuala Lumpur và một trung tâm sẽ khai trương vào tháng 10 tại Thượng Hải, Trung Quốc. “Chìa khóa thành công của CEO SUITE là sự quảng bá truyền miệng từ những khách hàng hài lòng”, bà nói thêm.

Suy cho cùng, khả năng một công ty gặt hái thành công sẽ lớn hơn chừng nào công ty đó còn tính đến những gì khách hàng thực sự cần, bất kể tình hình kinh tế chung đang bùng nổ hay suy thoái.