오피스 임대업에서 살아남기 위한 팁

자카르타의 오피스 빌딩 사업은 인도네시아 정부가 1957년 Jalan MH.Thamrin에 Bank Indonesia 빌딩을 지으면서 본격적으로 번성하기 시작했다. 주로 유가의 이례적인 급등에 힘입은 1970년대의 경제 호황으로 오피스 단지는 Kuningan, Jl. Sudirman, Jl. Gatot Subroto 방향으로 확장됐으며, 이 고급 지역은 현재 자카르타 중심업무지구(CBD)로 알려져 있다.

곧이어 이뤄진 은행 규제 완화도 인도네시아의 두 번째 경제 호황을 이끌었고, CBD에는 새로운 오피스 빌딩이 대거 들어섰다. 이에 따라 이 지역은 비즈니스 중심지이자 자카르타 사무 공간의 주요 공급지로서 확고한 위치를 차지하게 됐다.

그러나 1997년 경제위기가 인도네시아를 강타하면서 오피스 빌딩 사업도 타격을 입었다. Bank Indonesia의 기록에 따르면 당시 평균 입주율은 75%로 떨어져 자카르타 오피스 빌딩 사업 역사상 최저치를 기록했다.

위기의 여파로 현지 기업과 외국 기업 모두에서 이루어진 예산 축소, 인력 감축, 구조 통합이 이처럼 낮은 입주율의 주된 원인이었다. 이러한 하락으로 사무 공간 시장은 임차인 우위 시장으로 바뀌었고, 건물주들은 점점 줄어드는 잠재 임차인을 유치하기 위해 각별히 애써야 했다.

2003년 자카르타의 사무 공간 시장은 소폭 개선 조짐을 보였으며, CBD는 여전히 이 도시의 주요 사무 공간 공급지 자리를 지키고 있다. 선도적인 부동산 컨설팅 업체 Colliers International이 발표한 “Jakarta Office Market Overview of Q2 2003” 시장 조사 보고서에 따르면, 자카르타의 전체 사무 공간 4,176,682제곱미터 가운데 CBD 지역이 71.6%인 2,992,502제곱미터를 차지했다.

Jl. Sudirman과 Jl. MH. Thamrin이 CBD 지역 전체 사무 공간의 65%인 1,935,646제곱미터를 차지했다. 그다음은 Kuningan(23%, 692,815제곱미터)과 Gatot Subroto(12%, 364,041제곱미터)였다. CBD의 전체 사무 공간은 새 Wisma Mulia 빌딩이 완공되면서 2004년에 110,000제곱미터 늘어날 것으로 추정된다.

대개 건물의 물리적 품질, 건물 관리, 시설, CBD와의 근접성을 기준으로 결정되는 건물 등급별로 보면, 프리미엄급 건물이 가장 큰 비중(37.1%, 1,111,211제곱미터)을 차지했고, 그 뒤를 B급 건물(32.1%, 959,543제곱미터)과 A급 건물(30.8%, 921,749제곱미터)이 이었다.

자카르타의 평균 입주율은 Bank Indonesia가 실시한 2003년 1분기 상업용 부동산 조사에 따르면 81.01%로, 전년 동기 대비 2.23% 증가했다. CBD 지역은 2.01% 상승했고, CBD 외 지역은 2.84% 증가했다.

이러한 상승도 사무 공간 업계 관계자들을 안심시키지는 못하고 있다. 이들 대부분은 여전히 국가의 거시경제 상황과 치안 안정에 대한 위협을 우려하고 있다. 따라서 대다수 건물주가 할인이나 기타 특별 인센티브를 제공하며 기존 임차인을 유지하는 데 계속 주력하는 것은 놀라운 일이 아니다.

사실 할인 제공만이 어려운 시기를 버티는 유일한 방법은 아니다. Wisma GKBI와 자카르타 증권거래소에 자리한 자카르타의 오피스 서비스 제공업체 CEO SUITE를 예로 들어 보자. 이 회사는 인도네시아가 극심한 경제적 고통을 겪던 1997년에 설립됐다. 그럼에도 완전 통합형 서비스드 오피스라는 개념을 적용해 자카르타는 물론 역내 여러 국가에서 상당한 틈새시장을 확보하며 주요 업체 중 하나로 자리매김했다.

이 회사의 대표이사 Mee Kim은 유사 업체 및 일반 사무 공간 소유주와의 경쟁에서 성공한 비결이 훌륭한 고객 경험을 창출하는 데 집중한 것이라고 말했다. 그녀에 따르면 이는 회사의 핵심 경영 철학에 기반한 것으로, 그중에는 임차인의 요구에 선제적으로 대응하고 그 요구를 충족하기 위해 노력과 시간을 아끼지 않는 것이 포함된다. 여기에는 건물 내 모든 시설에 대한 비상 및 백업 계획 마련, 임대 기간, 공간 배치와 객실, 디자인, 시설 이용에서의 완전한 유연성 등이 포함된다. 다년간 서비스 업계 경험을 쌓은 헌신적이고 전문적인 직원들도 이 회사의 강점이다.

“이러한 고객 중심 철학 덕분에 CEO SUITE는 서비스를 발전시켜 왔습니다. CEO SUITE에서는 청소 직원조차 유창한 영어를 구사합니다. 대개 저희 직원들은 다른 외국어도 할 줄 압니다. 또한 저희는 IT 기기, 정교한 회의실, 다양한 사무 시설을 포함한 최첨단 시설을 제공합니다. 한마디로 저희는 모든 입주사를 만족시키고자 합니다.” Mee Kim의 말이다.

CEO SUITE는 어려운 시기에 마케팅이 할 수 있는 역할에 대해 꽤 독특한 시각을 갖고 있다. 대다수 업체가 마케팅 예산을 줄이는 경향이 있는 반면, CEO SUITE는 정반대 방향으로 간다. “불황기에는 이전보다 더 공격적으로 마케팅해야 합니다.” 그녀의 말이다. 칵테일 파티, 다이렉트 마케팅, 다이렉트 이메일 발송 등은 CEO SUITE가 입소문을 내기 위해 자주 활용해 온 방법들이다.

그 결과 CEO SUITE는 이 사업에서 계속 발전해 왔다. 현재 싱가포르와 쿠알라룸푸르에 자체 오피스 센터를 두고 있으며, 10월에는 중국 상하이에 한 곳을 연다. “CEO SUITE 성공의 열쇠는 만족한 고객들의 입소문입니다.” 그녀는 이렇게 덧붙였다.

결국 전반적인 경제 상황이 호황이든 불황이든 관계없이, 고객이 진정으로 필요로 하는 것을 고려하는 한 기업이 성공할 가능성은 더 커진다.