写字楼租赁业务的生存之道

1957 年印尼政府在 MH.Thamrin 大街兴建印尼银行大楼，雅加达的写字楼业务由此真正开始蓬勃发展。20 世纪 70 年代，主要受油价暴涨推动的经济繁荣，使写字楼区向 Kuningan、Jl. Sudirman 和 Jl. Gatot Subroto 扩展，这片高端区域如今被称为雅加达中央商务区（CBD）。紧随其后的银行业放松管制也推动了印尼的第二次经济繁荣，许多新写字楼在中央商务区拔地而起。因此，这一区域稳固确立了其作为雅加达商业中心和办公空间主要供应地的地位。然而，1997 年经济危机袭击印尼，也重创了写字楼业务。印尼银行的记录显示，那几年的平均入驻率跌至 75%，是雅加达写字楼业务史上的最低点。危机导致本地和外国公司削减预算、裁员和整合，是入驻率低迷的主要原因。这一下滑使办公空间市场变成了租户市场，业主不得不格外努力，才能吸引日益减少的潜在租户。2003 年，雅加达办公空间市场略有改善，中央商务区仍保持着该市办公空间主要供应地的地位。领先的房地产咨询机构高力国际发布的市场研究报告《2003 年第二季度雅加达写字楼市场概览》显示，在雅加达总计 4,176,682 平方米的办公空间中，中央商务区贡献了 71.6%，即 2,992,502 平方米。Jl. Sudirman 和 Jl. MH. Thamrin 占中央商务区办公空间总量的 65%，即 1,935,646 平方米；其次是 Kuningan（23%，即 692,815 平方米）和 Gatot Subroto（12%，即 364,041 平方米）。随着新的 Wisma Mulia 大楼竣工，预计 2004 年中央商务区可用办公空间总量将增加 110,000 平方米。按大楼类型划分（通常根据大楼硬件质量、物业管理、设施以及与中央商务区的距离来确定），顶级写字楼占最大份额（37.1%，即 1,111,211 平方米），其次是乙级写字楼（32.1%，即 959,543 平方米）和甲级写字楼（30.8%，即 921,749 平方米）。至于雅加达的平均入驻率，印尼银行 2003 年第一季度开展的商业物业调查显示为 81.01%，比上年同期提高 2.23%。中央商务区上升 2.01%，非中央商务区则上升 2.84%。这一增长尚未让办公空间业者安心。他们大多仍担忧国家的宏观经济形势以及安全稳定所面临的威胁。因此，大多数业主继续致力于通过给予折扣或其他特别优惠来留住现有租户，也就不足为奇了。事实上，给予折扣并不是艰难时期唯一的生存之道。以雅加达的办公服务供应商 CEO SUITE 为例，它位于 Wisma GKBI 和雅加达证券交易所。这家公司成立于 1997 年印尼经济危机最严重之时。尽管如此，凭借其全面整合的服务式办公室理念，公司在雅加达以及区域内多个国家占据了可观的细分市场，成为主要参与者之一。公司总裁董事 Mee Kim 女士表示，他们在与同类公司和传统办公空间业主竞争中取胜的关键，在于公司专注于创造卓越的客户体验。她说，这基于公司的主要经营理念，其中包括主动满足租户需求，不遗余力、不惜时间地满足这些需求，包括为大楼内所有设施准备应急和后备计划，以及在租期、空间布局、房间设计和设施使用方面的完全灵活性。拥有多年服务业经验、敬业而专业的员工也是他们的加分项。“得益于这种以客户为导向的理念，CEO SUITE 不断发展其服务。您会发现，就连 CEO SUITE 的清洁工也能说一口流利的英语。我们的员工通常还会说其他外语。此外，我们提供最先进的设施，包括 IT 设备、先进的会议室和各种办公设施。总之，我们希望让所有租户满意，”Mee Kim 说。对于营销在艰难时期能发挥的作用，CEO SUITE 有其相当独特的见解。大多数同类公司倾向于削减营销预算，而 CEO SUITE 却反其道而行之。“在经济不景气时，你必须比以往更积极地进行营销，”她说。鸡尾酒会、直销和直接电邮是 CEO SUITE 经常用来宣传的方式。因此，CEO SUITE 在这一行业持续取得进展。它现在在新加坡、吉隆坡拥有自己的办公中心，中国上海的中心也将于十月开业。“CEO SUITE 成功的关键在于满意客户的口碑推广，”她补充道。归根结底，无论整体经济形势是繁荣还是萧条，只要一家公司考虑到客户的真正需求，取得成功的可能性就更大。