Petua untuk Bertahan dalam Perniagaan Sewaan Pejabat

Perniagaan bangunan pejabat di Jakarta benar-benar mula berkembang pesat apabila kerajaan Indonesia membina bangunan Bank Indonesia di Jalan MH.Thamrin pada tahun 1957. Ledakan ekonomi pada tahun 1970-an, sebahagian besarnya disebabkan oleh kenaikan luar biasa harga minyak, menjadikan kompleks pejabat berkembang ke arah Kuningan, Jl. Sudirman dan Jl. Gatot Subroto, sebuah kawasan eksklusif yang kini dikenali sebagai Daerah Perniagaan Pusat (CBD) Jakarta.

Deregulasi perbankan yang menyusul tidak lama kemudian turut mencetuskan ledakan ekonomi kedua di Indonesia dengan banyak bangunan pejabat baharu tumbuh di CBD. Oleh itu, kawasan ini telah memperoleh kedudukan yang kukuh sebagai pusat perniagaan dan pembekal utama ruang pejabat di Jakarta.

Walau bagaimanapun, krisis ekonomi melanda negara itu pada tahun 1997 dan turut menjejaskan perniagaan bangunan pejabat. Rekod Bank Indonesia menunjukkan bahawa purata kadar penghunian pada tahun-tahun tersebut merosot kepada 75 peratus, paling rendah dalam sejarah perniagaan bangunan pejabat di Jakarta.

Penguncupan bajet, pengurangan bilangan pekerja dan penyatuan dalam syarikat tempatan serta asing akibat krisis tersebut merupakan sebab utama kadar penghunian yang rendah ini. Kemerosotan ini mengubah pasaran ruang pejabat menjadi pasaran penyewa; pemilik bangunan terpaksa berusaha lebih gigih untuk menarik bakal penyewa yang semakin berkurangan.

Pada tahun 2003, pasaran ruang pejabat di Jakarta menunjukkan sedikit peningkatan dan CBD kekal pada kedudukannya sebagai pembekal utama ruang pejabat di bandar ini. Laporan penyelidikan pasaran bertajuk “Jakarta Office Market Overview of Q2 2003” yang dikeluarkan oleh agensi perundingan hartanah terkemuka Colliers International menunjukkan bahawa kawasan CBD menyumbang 71.6 peratus atau 2,992,502 meter persegi daripada sejumlah 4,176,682 meter persegi ruang pejabat di Jakarta.

Jl. Sudirman dan Jl. MH. Thamrin menyumbang 65 peratus, atau 1,935,646 meter persegi, daripada jumlah ruang pejabat di kawasan CBD. Diikuti oleh Kuningan (23 peratus atau 692,815 meter persegi) dan Gatot Subroto (12 peratus atau 364,041 meter persegi). Jumlah ruang pejabat yang tersedia di CBD dianggarkan meningkat sebanyak 110,000 meter persegi pada tahun 2004, berikutan siapnya bangunan baharu Wisma Mulia.

Dari segi jenis bangunan, yang biasanya ditentukan berdasarkan kualiti aspek fizikal bangunan, pengurusan bangunan, kemudahan dan jarak ke CBD, bangunan gred premium mengambil bahagian terbesar (37.1 peratus atau 1,111,211 meter persegi), diikuti oleh bangunan gred B (32.1 peratus atau 959,543 meter persegi) dan bangunan gred A (30.8 peratus atau 921,749 meter persegi).

Bagi purata kadar penghunian di Jakarta pula, tinjauan hartanah komersial suku pertama 2003 yang dijalankan oleh Bank Indonesia menunjukkan bahawa ia berada pada 81.01 peratus, meningkat 2.23 peratus berbanding angka yang dicatatkan dalam tempoh yang sama tahun sebelumnya. Kawasan CBD menikmati kenaikan sebanyak 2.01 peratus, manakala kawasan bukan CBD mencatatkan peningkatan sebanyak 2.84 peratus.

Kenaikan ini masih belum memberikan ketenangan fikiran kepada pemain dalam perniagaan ruang pejabat. Kebanyakan mereka masih bimbang tentang keadaan makroekonomi negara dan ancaman terhadap kestabilan keselamatannya. Oleh itu, tidak hairanlah majoriti pemilik bangunan terus memberi tumpuan untuk mengekalkan penyewa sedia ada dengan memberikan diskaun atau insentif khas lain.

Sebenarnya, memberikan diskaun bukanlah satu-satunya cara untuk bertahan pada masa sukar. Ambil contoh CEO SUITE, sebuah penyedia perkhidmatan pejabat di Jakarta, yang terletak di Wisma GKBI dan Jakarta Stock Exchange. Syarikat ini ditubuhkan pada tahun 1997 ketika Indonesia sedang dilanda kemelut ekonomi yang teruk. Namun, dengan menerapkan konsep pejabat berservis bersepadu sepenuhnya, syarikat ini telah menjadikan dirinya salah satu pemain utama dengan menguasai ceruk pasaran yang besar di Jakarta serta di beberapa negara di rantau ini.

Presiden pengarah syarikat, Cik Mee Kim, berkata kunci kejayaan mereka dalam bersaing dengan syarikat serupa dan pemilik ruang pejabat konvensional ialah tumpuan syarikat untuk mewujudkan pengalaman pelanggan yang hebat. Menurutnya, ini berasaskan falsafah perniagaan utama syarikat, antaranya bersikap proaktif terhadap keperluan penyewa dan tidak berkira usaha atau masa untuk memenuhi keperluan tersebut, termasuk ketersediaan pelan kontingensi dan sandaran berkaitan semua kemudahan dalam bangunan, fleksibiliti sepenuhnya dalam tempoh pajakan, susunan ruang dan bilik, reka bentuk serta penggunaan kemudahan. Kakitangan mereka yang berdedikasi dan profesional dengan pengalaman bertahun-tahun dalam industri perkhidmatan juga merupakan kelebihan mereka.

“Berkat falsafah berorientasikan pelanggan ini, CEO SUITE telah membangunkan perkhidmatannya. Anda akan dapati malah tukang cuci CEO SUITE pun fasih berbahasa Inggeris. Biasanya kakitangan kami boleh bertutur dalam bahasa asing lain. Selain itu, kami menyediakan kemudahan terkini, termasuk peranti IT, bilik mesyuarat yang canggih dan pelbagai kemudahan pejabat. Ringkasnya, kami ingin memuaskan hati semua penyewa kami,” kata Mee Kim.

CEO SUITE mempunyai pandangan tersendiri yang agak unik tentang peranan pemasaran pada masa sukar. Sementara kebanyakan syarikat seperti ini cenderung mengurangkan bajet pemasaran mereka, CEO SUITE bergerak ke arah yang bertentangan. “Pada masa sukar, anda mesti lebih agresif dalam pemasaran berbanding sebelumnya,” katanya. Majlis koktel, pemasaran langsung dan e-mel langsung ialah antara cara yang sering digunakan oleh CEO SUITE untuk menyebarkan berita.

Hasilnya, CEO SUITE terus mencapai kemajuan dalam perniagaan ini. Kini ia mempunyai pusat pejabatnya sendiri di Singapura, Kuala Lumpur dan satu lagi yang akan dibuka pada bulan Oktober di Shanghai, China. “Kunci kejayaan CEO SUITE ialah promosi dari mulut ke mulut oleh pelanggan yang berpuas hati,” tambahnya.

Kesimpulannya, peluang bagi sesebuah syarikat untuk mencapai kejayaan adalah lebih besar selagi ia mengambil kira apa yang benar-benar diperlukan oleh pelanggannya, tidak kira sama ada keadaan ekonomi secara umum sedang meledak atau merudum.