เคล็ดลับการอยู่รอดในธุรกิจให้เช่าสำนักงาน

ธุรกิจอาคารสำนักงานในจาการ์ตาเริ่มเฟื่องฟูอย่างแท้จริงเมื่อรัฐบาลอินโดนีเซียสร้างอาคาร Bank Indonesia บนถนน Jalan MH.Thamrin ในปี 1957 ภาวะเศรษฐกิจเฟื่องฟูในทศวรรษ 1970 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลจากราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นอย่างผิดปกติ ทำให้กลุ่มอาคารสำนักงานขยายตัวไปทาง Kuningan, Jl. Sudirman และ Jl. Gatot Subroto ซึ่งเป็นพื้นที่พิเศษที่ปัจจุบันรู้จักกันในชื่อย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) จาการ์ตา

การผ่อนคลายกฎระเบียบภาคธนาคารที่ตามมาไม่นานหลังจากนั้น ยังกระตุ้นให้เกิดภาวะเศรษฐกิจเฟื่องฟูครั้งที่สองในอินโดนีเซีย โดยมีอาคารสำนักงานใหม่จำนวนมากผุดขึ้นในย่าน CBD พื้นที่นี้จึงครองตำแหน่งที่มั่นคงในฐานะศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งพื้นที่สำนักงานหลักของจาการ์ตา

อย่างไรก็ตาม วิกฤตเศรษฐกิจได้ถาโถมเข้าสู่ประเทศในปี 1997 และสร้างความเสียหายแก่ธุรกิจอาคารสำนักงานด้วยเช่นกัน บันทึกของ Bank Indonesia แสดงให้เห็นว่าอัตราการเข้าใช้พื้นที่เฉลี่ยในช่วงปีดังกล่าวลดลงเหลือ 75 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งต่ำที่สุดเท่าที่เคยมีมาในประวัติศาสตร์ธุรกิจอาคารสำนักงานในจาการ์ตา

การหดตัวของงบประมาณ การลดจำนวนพนักงาน และการควบรวมกิจการทั้งในบริษัทท้องถิ่นและบริษัทต่างชาติอันเป็นผลจากวิกฤต คือสาเหตุหลักของอัตราการเข้าใช้พื้นที่ที่ต่ำนี้ การลดลงดังกล่าวทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงานกลายเป็นตลาดของผู้เช่า เจ้าของอาคารต้องทำงานหนักเป็นพิเศษเพื่อดึงดูดผู้เช่าที่มีศักยภาพซึ่งมีจำนวนน้อยลงเรื่อย ๆ

ในปี 2003 ตลาดพื้นที่สำนักงานในจาการ์ตาแสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวเล็กน้อย และย่าน CBD ยังคงรักษาตำแหน่งแหล่งพื้นที่สำนักงานชั้นนำของเมืองนี้ รายงานการวิจัยตลาดในหัวข้อ “Jakarta Office Market Overview of Q2 2003” ซึ่งจัดทำโดย Colliers International บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ แสดงให้เห็นว่าพื้นที่ CBD คิดเป็นสัดส่วน 71.6 เปอร์เซ็นต์ หรือ 2,992,502 ตารางเมตร จากพื้นที่สำนักงานทั้งหมด 4,176,682 ตารางเมตรในจาการ์ตา

Jl. Sudirman และ Jl. MH. Thamrin คิดเป็นสัดส่วน 65 เปอร์เซ็นต์ หรือ 1,935,646 ตารางเมตร ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในย่าน CBD รองลงมาคือ Kuningan (23 เปอร์เซ็นต์ หรือ 692,815 ตารางเมตร) และ Gatot Subroto (12 เปอร์เซ็นต์ หรือ 364,041 ตารางเมตร) คาดว่าพื้นที่สำนักงานทั้งหมดที่มีใน CBD จะเพิ่มขึ้น 110,000 ตารางเมตรในปี 2004 หลังจากอาคาร Wisma Mulia แห่งใหม่สร้างเสร็จ

ในแง่ของประเภทอาคาร ซึ่งโดยทั่วไปกำหนดตามคุณภาพด้านกายภาพของอาคาร การบริหารจัดการอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก และความใกล้ชิดกับ CBD อาคารเกรดพรีเมียมครองส่วนแบ่งมากที่สุด (37.1 เปอร์เซ็นต์ หรือ 1,111,211 ตารางเมตร) ตามมาด้วยอาคารเกรด B (32.1 เปอร์เซ็นต์ หรือ 959,543 ตารางเมตร) และอาคารเกรด A (30.8 เปอร์เซ็นต์ หรือ 921,749 ตารางเมตร)

สำหรับอัตราการเข้าใช้พื้นที่เฉลี่ยในจาการ์ตา การสำรวจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในไตรมาสแรกของปี 2003 ซึ่งจัดทำโดย Bank Indonesia แสดงให้เห็นว่าอยู่ที่ 81.01 เปอร์เซ็นต์ เพิ่มขึ้น 2.23 เปอร์เซ็นต์จากตัวเลขที่บันทึกไว้ในช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า พื้นที่ CBD มีอัตราเพิ่มขึ้น 2.01 เปอร์เซ็นต์ ขณะที่พื้นที่นอก CBD เพิ่มขึ้น 2.84 เปอร์เซ็นต์

การเพิ่มขึ้นนี้ยังไม่ได้ทำให้ผู้เล่นในธุรกิจพื้นที่สำนักงานคลายความกังวล ส่วนใหญ่ยังคงกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาคของประเทศและภัยคุกคามต่อเสถียรภาพด้านความมั่นคง จึงไม่น่าแปลกใจที่เจ้าของอาคารส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการรักษาผู้เช่าปัจจุบันไว้ ด้วยการให้ส่วนลดหรือสิ่งจูงใจพิเศษอื่น ๆ

ในความเป็นจริง การให้ส่วนลดไม่ใช่วิธีเดียวที่จะอยู่รอดในช่วงเวลาที่ยากลำบาก ยกตัวอย่างเช่น CEO SUITE ผู้ให้บริการสำนักงานในจาการ์ตา ซึ่งตั้งอยู่ที่ Wisma GKBI และตลาดหลักทรัพย์จาการ์ตา บริษัทนี้ก่อตั้งขึ้นในปี 1997 ขณะที่อินโดนีเซียกำลังเผชิญภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรง ถึงกระนั้น ด้วยการใช้แนวคิดเซอร์วิสออฟฟิศแบบบูรณาการเต็มรูปแบบ บริษัทนี้ได้ก้าวขึ้นเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลัก ด้วยการครองตลาดเฉพาะกลุ่มขนาดใหญ่ในจาการ์ตา ตลอดจนในอีกหลายประเทศในภูมิภาค

Ms. Mee Kim ประธานกรรมการของบริษัท กล่าวว่ากุญแจสู่ความสำเร็จในการแข่งขันกับบริษัทประเภทเดียวกันและเจ้าของพื้นที่สำนักงานแบบดั้งเดิม คือการที่บริษัทมุ่งเน้นการสร้างประสบการณ์ที่ยอดเยี่ยมให้แก่ลูกค้า เธอกล่าวว่าสิ่งนี้ตั้งอยู่บนปรัชญาทางธุรกิจหลักของบริษัท ซึ่งรวมถึงการเป็นฝ่ายรุกในการตอบสนองความต้องการของผู้เช่า และไม่ย่อท้อทั้งความพยายามและเวลาในการตอบสนองความต้องการเหล่านั้น รวมถึงการมีแผนฉุกเฉินและแผนสำรองสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดในอาคาร ความยืดหยุ่นเต็มที่ในด้านระยะเวลาเช่า การจัดพื้นที่และห้อง การออกแบบ ตลอดจนการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก เจ้าหน้าที่ที่ทุ่มเทและเป็นมืออาชีพซึ่งมีประสบการณ์ในอุตสาหกรรมบริการมาหลายปีก็เป็นจุดแข็งของพวกเขาเช่นกัน

“ด้วยปรัชญาที่มุ่งเน้นลูกค้านี้ CEO SUITE จึงได้พัฒนาบริการของตนขึ้น คุณจะพบว่าแม้แต่ภารโรงของ CEO SUITE ก็พูดภาษาอังกฤษได้คล่อง โดยปกติพนักงานของเราสามารถพูดภาษาต่างประเทศอื่น ๆ ได้ นอกจากนี้ เรายังจัดหาสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้ำสมัย รวมถึงอุปกรณ์ไอที ห้องประชุมที่ทันสมัย และสิ่งอำนวยความสะดวกสำนักงานที่หลากหลาย กล่าวโดยสรุป เราต้องการสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้เช่าทุกราย” Mee Kim กล่าว

CEO SUITE มีมุมมองที่ค่อนข้างเป็นเอกลักษณ์ของตนเองเกี่ยวกับบทบาทของการตลาดในช่วงเวลาที่ยากลำบาก ขณะที่บริษัทประเภทนี้ส่วนใหญ่มักลดงบประมาณการตลาด CEO SUITE กลับเลือกทางตรงกันข้าม “ในช่วงเวลาที่ย่ำแย่ คุณต้องทำการตลาดอย่างดุดันกว่าเดิม” เธอกล่าว งานค็อกเทลปาร์ตี้ การตลาดทางตรง และการส่งอีเมลทางตรง เป็นวิธีการบางส่วนที่ CEO SUITE ใช้บ่อยครั้งเพื่อกระจายข่าวสาร

ผลที่ได้คือ CEO SUITE ยังคงก้าวหน้าในธุรกิจนี้อย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันบริษัทมีศูนย์สำนักงานของตนเองในสิงคโปร์ กัวลาลัมเปอร์ และอีกแห่งที่จะเปิดในเดือนตุลาคมที่เซี่ยงไฮ้ ประเทศจีน “กุญแจสู่ความสำเร็จของ CEO SUITE คือการบอกต่อปากต่อปากจากลูกค้าที่พึงพอใจ” เธอกล่าวเสริม

ท้ายที่สุดแล้ว โอกาสที่บริษัทจะประสบความสำเร็จย่อมสูงขึ้น ตราบใดที่บริษัทคำนึงถึงสิ่งที่ลูกค้าต้องการอย่างแท้จริง ไม่ว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะเฟื่องฟูหรือตกต่ำก็ตาม