寫字樓租賃業務的生存之道

1957 年印尼政府在 MH.Thamrin 大街興建印尼銀行大樓，雅加達的寫字樓業務由此真正開始蓬勃發展。20 世紀 70 年代，主要受油價暴漲推動的經濟繁榮，使寫字樓區向 Kuningan、Jl. Sudirman 和 Jl. Gatot Subroto 擴展，這片高端區域如今被稱為雅加達中央商務區（CBD）。緊隨其後的銀行業放松管制也推動了印尼的第二次經濟繁榮，許多新寫字樓在中央商務區拔地而起。因此，這一區域穩固確立了其作為雅加達商業中心和辦公空間主要供應地的地位。然而，1997 年經濟危機襲擊印尼，也重創了寫字樓業務。印尼銀行的記錄顯示，那幾年的平均入駐率跌至 75%，是雅加達寫字樓業務史上的最低點。危機導致本地和外國公司削減預算、裁員和整合，是入駐率低迷的主要原因。這一下滑使辦公空間市場變成了租戶市場，業主不得不格外努力，才能吸引日益減少的潛在租戶。2003 年，雅加達辦公空間市場略有改善，中央商務區仍保持著該市辦公空間主要供應地的地位。領先的房地產諮詢機構高力國際發佈的市場研究報告《2003 年第二季度雅加達寫字樓市場概覽》顯示，在雅加達總計 4,176,682 平方米的辦公空間中，中央商務區貢獻了 71.6%，即 2,992,502 平方米。Jl. Sudirman 和 Jl. MH. Thamrin 佔中央商務區辦公空間總量的 65%，即 1,935,646 平方米；其次是 Kuningan（23%，即 692,815 平方米）和 Gatot Subroto（12%，即 364,041 平方米）。隨著新的 Wisma Mulia 大樓竣工，預計 2004 年中央商務區可用辦公空間總量將增加 110,000 平方米。按大樓類型劃分（通常根據大樓硬件質素、物業管理、設施以及與中央商務區的距離來確定），頂級寫字樓佔最大份額（37.1%，即 1,111,211 平方米），其次是乙級寫字樓（32.1%，即 959,543 平方米）和甲級寫字樓（30.8%，即 921,749 平方米）。至於雅加達的平均入駐率，印尼銀行 2003 年第一季度開展的商業物業調查顯示為 81.01%，比上年同期提高 2.23%。中央商務區上升 2.01%，非中央商務區則上升 2.84%。這一增長尚未讓辦公空間業者安心。他們大多仍擔憂國家的宏觀經濟形勢以及安全穩定所面臨的威脅。因此，大多數業主繼續致力於通過給予折扣或其他特別優惠來留住現有租戶，也就不足為奇了。事實上，給予折扣並不是艱難時期唯一的生存之道。以雅加達的辦公服務供應商 CEO SUITE 為例，它位於 Wisma GKBI 和雅加達證券交易所。這家公司成立於 1997 年印尼經濟危機最嚴重之時。儘管如此，憑藉其全面整合的服務式辦公室理念，公司在雅加達以及區域內多個國家佔據了可觀的細分市場，成為主要參與者之一。公司總裁董事 Mee Kim 女士表示，他們在與同類公司和傳統辦公空間業主競爭中取勝的關鍵，在於公司專注於創造卓越的客戶體驗。她說，這基於公司的主要經營理念，其中包括主動滿足租戶需求，不遺餘力、不惜時間地滿足這些需求，包括為大樓內所有設施準備應急和後備計劃，以及在租期、空間佈局、房間設計和設施使用方面的完全靈活性。擁有多年服務業經驗、敬業而專業的員工也是他們的加分項。「得益於這種以客戶為導向的理念，CEO SUITE 不斷發展其服務。你會發現，就連 CEO SUITE 的清潔工也能說一口流利的英語。我們的員工通常還會說其他外語。此外，我們提供最先進的設施，包括 IT 設備、先進的會議室和各種辦公設施。總之，我們希望讓所有租戶滿意，」Mee Kim 說。對於營銷在艱難時期能發揮的作用，CEO SUITE 有其相當獨特的見解。大多數同類公司傾向於削減營銷預算，而 CEO SUITE 卻反其道而行之。「在經濟不景氣時，你必須比以往更積極地進行營銷，」她說。雞尾酒會、直銷和直接電郵是 CEO SUITE 經常用來宣傳的方式。因此，CEO SUITE 在這一行業持續取得進展。它現在在新加坡、吉隆坡擁有自己的辦公中心，中國上海的中心也將於十月開業。「CEO SUITE 成功的關鍵在於滿意客戶的口碑推廣，」她補充道。歸根結底，無論整體經濟形勢是繁榮還是蕭條，只要一家公司考慮到客戶的真正需求，取得成功的可能性就更大。